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土地建物 福岡県北九州市門司区松原一丁目 ２５９１番地３
00000012026 / 福岡地方裁判所小倉支部 / 令和07年(ケ)第6号
已售
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站）
🤖 AI文件分析
该物业是土地和建筑物的一揽子拍卖，目前作为一家付费养老院运营。 关于租赁权的有效性以及所有者与占用人之间关系的诉讼正在进行中，占用人交接有6个月的宽限期。 建筑物存在老化迹象且有许多空置房间，因此投资需要高风险承受能力和专业处理。
🏠
占用状况
租户
🚨
KeibaiX风险评分
5/5
🔧
建筑状况
老化
🏗
重建
可
风险因素:
賃借権の有効性・存在自体が係争中であり、所有者と占有者の実質的な同一性が疑われている。賃料支払請求事件及び詐害行為取消請求事件の訴訟が係属中である。多数の部屋が空室であり、稼働率が低い可能性がある。買受人が占有者（転借人を含む）の明渡しを求める場合、6ヶ月間の猶予期間があり、また終身契約の転借人が多数存在するため、引渡しに時間と費用を要する可能性がある。建物外壁にひび割れや経年劣化が顕著であり、屋外設備に錆が見られるなど、維持管理状況がやや劣る。競売物件特有の制約（売主の協力が得られない、内部確認が限定的、引渡しに法的手続きが必要、担保責任なし）がある。老人ホームという用途のため、買受人が限定され、市場性が低い。
法律问题:
賃借権の有効性・存在自体が係争中。所有者と占有者の実質的な同一性が疑われている。賃料支払請求事件（令和6年(ワ)第775号）が係属中。詐害行為取消請求事件（令和7年(ワ)第306号）が係属中。占有者（転借人）の占有権原は終身契約に基づく転貸借と認められており、明渡しに時間と費用を要する可能性がある。6ヶ月間の明渡し猶予期間が設定されている。
AI自动分析结果。投资决策前请务必确认三套文件原件。
成交结果
基准
20,494万日元
成交价
26,263万日元
差额 +5,769万日元
1.28x
竞标人数
3人
成交日期
2026-04-22
成交收益率
12.5%
基准16.0%
基准价格
20,494万日元
基准
土地
土地比187% 高估
面积
2736.0m²
827.6坪
表面收益率
16.0%
0%7%10%15%20%
最近车站
門司
步行11分钟 (879m)
分析数据
土地评估
公示地价50,000日元/m²
路线价（推定）40,000日元/m²
坪单价132,231日元/坪
土地评估总额109,440,000日元
基准额
20,494万
土地值
10,944万
土地比187%
高估
人口动态（国势调查）
市区町村人口939,029人
人口增减率（5年）
-3.5%
急减
-10%0%+10%
交通出行
最近车站門司
距离879m（步行11分钟）
线路九州旅客鉄道
稍远
灾害信息
海拔4.7m
洪水风险
高
泥石流风险
低
地图
价格历史
21 条记录| 日期 | 基准价格 | 收益率 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-22 | 20,494万 | 16.0% | — |
| 2026-04-14 | 20,494万 | 16.0% | — |
| 2026-04-13 | 20,494万 | 16.0% | — |
| 2026-04-12 | 20,494万 | 16.0% | — |
房产信息
| 竞标截止 | 2026-04-15 |
|---|---|
| 状态 | 已售 |
| 都道府县 | 福岡県 |
| 市区町村 | 北九州市 |
| 成交价格 | 262,626,730日元 (乖离率 +28.1%) |
| 竞标人数 | 3人 |
| 纬度/経度 | 33.9001, 130.9251 |
| 数据更新时间 | 2026-04-14 18:11 |
| 分析时间 | 2026-03-25 00:47 |
| 详情获取时间 | 2026-03-25 00:25 |
福岡県 的市场数据（22件）
本物件
16.0%
县平均
26.0%
-10.0pt 低于平均
房产详情（BIT）
建筑信息
竣工年月
平成24年6月 (寿命消耗率 64%)
租赁需求
17/25
★★★☆☆
结构
鉄筋コンクリート造ルーフィングぶき4階建
种类（登记）
老人ホーム
户型
デイルーム,調理室,事務室,居室,浴室ほか
建筑总面积
2736.00m²
权利与费用
登记面积
2014.56m²
土地权利
所有権
占用者
あり
法规与竞标信息
用途地域
工業地域
建蔽率
60%
容积率
200%
保证金
4,099万日元
最低买受价
16,395万日元
开标日期
2026-04-22
卖出决定日
2026-05-13
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物件分析报告
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp