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土地建物 新潟県新潟市江南区割野字善徳４３９２番地１、４３９２番地３
00000013139 / 新潟地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第44号
竞标中
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站）
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这是新潟市江南区的一处拍卖房产，包括土地和建筑物（两栋住宅和一个车库）。由于土地边界不明确、潜在的地役权、污水连接困难以及城市化控制区域的建筑限制，该房产存在较高的法律和物理风险。建筑物老化，且由共有人占用，这意味着获得占有权可能需要大量时间和成本。
🏠
占用状况
所有人
🚨
KeibaiX风险评分
5/5
🔧
建筑状况
老化
🏗
重建
不可
风险因素:
複数の土地の境界が不明確である。長期間利用されている通路があり、通行地役権等の権利主張がされる可能性がある。公道へのアクセス経路の一部（北側道路への接続土地）に名義未移転の土地が存在し、将来的な所有権問題や利用制限のリスクがある。下水道の公共マスへの接続が既存の水道管と干渉し、困難である。敷地東側通路下に水道管、西側目的外土地下に下水道管が布設されており、将来的な工事等に制約が生じる可能性がある。市街化調整区域に位置し、建築や再建築に制限がある。建物共有者が占有しており、引渡命令の申立てが必要となる。未登記の附属建物が存在する。建物は老朽化が進み、耐震基準を満たさない可能性があり、雨漏りも確認されている。
法律问题:
複数の土地の境界が不明確である。長期間利用されている通路があり、通行地役権等の権利主張がされる可能性がある。公道へのアクセス経路の一部（北側道路への接続土地）に名義未移転の土地が存在し、将来的な所有権問題や利用制限のリスクがある。未登記の附属建物が存在する。建物共有者による占有があり、引渡命令の申立てが必要となる。市街化調整区域に位置するため、建築規制が厳しい。
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基准价格
447万日元
基准
土地
土地比52% 低估
面积
196.8m²
59.5坪
表面收益率
52.8%
0%7%10%15%20%
分析数据
土地评估
公示地价55,000日元/m²
路线价（推定）44,000日元/m²
坪单价145,454日元/坪
土地评估总额8,660,520日元
基准额
447万
土地值
866万
土地比52%
低估
人口动态（国势调查）
市区町村人口789,275人
人口增减率（5年）
-2.0%
减少
-10%0%+10%
地图
成交预测模拟器
竞标倍率
1.30x
预计成交价
-
实际收益率
-
与基准价差额
-
投资判断
-
※ 基于预计月租金196,830日元的统计模拟。不包含各项费用和空置风险。
※ 本价格基于历史统计数据的模拟，不保证实际成交结果。投资决策请务必自行承担责任。
※ 本价格基于历史统计数据的模拟，不保证实际成交结果。投资决策请务必自行承担责任。
价格历史
35 条记录| 日期 | 基准价格 | 收益率 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 2026-06-13 | 447万 | 52.8% | — |
| 2026-06-12 | 447万 | 52.8% | — |
| 2026-06-11 | 447万 | 52.8% | — |
| 2026-06-10 | 447万 | 52.8% | — |
房产信息
| 竞标截止 | 2026-06-15 (剩余1天) |
|---|---|
| 状态 | 竞标中 |
| 都道府县 | 新潟県 |
| 市区町村 | 新潟市 |
| 纬度/経度 | 37.8405, 139.0846 |
| 数据更新时间 | 2026-06-13 18:11 |
| 分析时间 | 2026-05-10 18:34 |
| 详情获取时间 | 2026-05-10 18:17 |
新潟県 的市场数据（29件）
本物件
52.8%
县平均
27.6%
+25.2pt 高于平均
房产详情（BIT）
建筑信息
竣工年月
昭和58年3月 (寿命消耗率 195%)
租赁需求
6/25
★☆☆☆☆
结构
木造瓦葺2階建
种类（登记）
居宅
户型
7DK
建筑总面积
196.83m²
权利与费用
登记面积
725.98m²
土地权利
所有権
占用者
債務者・所有者
法规与竞标信息
用途地域
市街化調整区域
建蔽率
60%
容积率
200%
保证金
89万日元
最低买受价
358万日元
开标日期
2026-06-22
卖出决定日
2026-07-06
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新潟県新潟市西区東山字宮ノ前１１５１番地、新潟市西区東山字大囲１１５０番地１、新潟市西区木山字砂原４５番地１
物件分析报告
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp