「それ、つまりどういうこと？」を現場目線で解説します
不動産鑑定士が評価した金額をベースに、裁判所が公式に設定します。ただし実際に入札できる最低額は基準価額の80%（＝買受可能価額）。つまり1,000万円の物件なら800万円から勝負できます。
売却基準価額の80%に相当する金額で、これ未満の入札は無効になります。逆に言えば、基準価額の20%引きで入札できるということです。人気のない物件ではこの最低額で落札されることもあります。
1.0倍なら基準価額どおり。都心マンションだと3〜5倍も珍しくありません。逆に地方の古家付き土地は1.0倍割れ（＝買受可能価額ギリギリ）で落ちることも。
管理費・修繕費・固定資産税・空室損を差し引く前の数字です。実質利回りは表面の70〜80%程度に落ち着くのが一般的。KeibaiXでは周辺の成約賃料データから推定賃料を算出しています。
表面利回りから管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険・空室損・管理委託料などの経費を差し引いた収益率です。一般的に表面利回りの70〜80%程度に落ち着きます。
毎年7月に発表される相続税・贈与税の算定基準。市場価格の約80%が目安です。KeibaiXでは路線価 × 面積で「土地評価総額」を自動計算し、基準価額と比較しています。
国土交通省が全国約26,000地点を調査し、毎年3月に公表する土地の標準価格です。路線価や固定資産税評価額の算定基準となる「すべての基準」的な位置づけです。
市区町村が3年ごとに評価する不動産の価額で、固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の算定基準になります。競売物件の代金納付時にかかる登録免許税もこの評価額に基づいて計算されます。
1坪は約3.3㎡。㎡単価を坪単価に変換することで、面積が異なる物件同士を直感的に比較できます。日本の不動産取引では今も広く使われています。
KeibaiX独自の判定基準です。「土地の値段以下で建物付きの物件が買える」うえに利回りも12%以上。ただし、お宝にはお宝なりの理由（占有者・老朽化・権利関係）があるので、三点セットの精読は必須。
期間入札で落札者ゼロ → 裁判所は基準価額を引き下げて再公告するか、先着順の「特別売却」に移行します。競争なしで買受可能価額（基準の80%）で取得できるチャンスですが、誰も入札しなかった理由を必ず調べてください。
値下げ物件リストで減額改定された物件をチェックできます。
入札書と一緒に裁判所に納付します。落札できなければ全額返還。落札した場合は代金の一部に充当されます。振込が間に合わないと入札自体ができないので、スケジュール管理が重要。
100% = 基準価額どおり。300% = 3倍。KeibaiXでは「落札倍率」と同義で扱っています。統計には1.0〜10.0倍の正常範囲のみを使用し、外れ値（転売目的の異常高値など）は除外しています。
KeibaiXは国土地理院の標高データをもとに、物件ごとのリスクを4段階で判定しています。
開札後、裁判所が最高価入札者に対して売却を許可する決定を出します。利害関係人から執行抗告がなければ約1週間で確定し、代金納付手続きに進みます。極めてまれですが、法的な瑕疵がある場合は許可が出ないこともあります。
落札後に占有者が任意に退去しない場合、裁判所に申立てることで発令されます。申立ては代金納付後6ヶ月以内（民事執行法83条）。引渡命令が出ても従わない場合は強制執行に進みます。
競売物件に居住・使用している人のこと。三点セットの現況調査報告書に誰がどのような権限で占有しているかが記載されています。
| 占有者の種類 | 対応方法 | 難易度 |
|---|---|---|
| 前所有者（債務者） | 引渡命令で退去可能 | やや容易 |
| 対抗力のない賃借人 | 引渡命令で退去可能（6ヶ月の猶予あり） | 普通 |
| 対抗力のある賃借人 | 退去させられない。賃貸借契約を引き継ぐ | 引継ぎ必須 |
| 不法占拠者 | 引渡命令 → 強制執行 | 困難・高コスト |
前所有者が退去時に残した家財道具・家電・荷物のこと。法律上は前所有者の私有財産であり、買受人が無断で処分すると損害賠償請求の対象になる可能性があります。
対処法は3つ：(1) 任意交渉で前所有者に撤去を依頼、(2) 引渡命令に基づく強制執行で執行官が処分、(3) 前所有者と書面で「放棄」の合意を得て処分。
2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から名称変更。売買契約の目的物が契約内容に適合しない場合、買主は売主に対して修補請求・代金減額・損害賠償・契約解除を求められます。
しかし、競売物件にはこの責任が適用されません。雨漏り・シロアリ・設備故障などが落札後に発覚しても、すべて買受人の自己負担です。これが競売最大のリスクの一つです。
不動産に関する権利が、第三者（ここでは買受人）に対しても主張できる法的効力のこと。競売で最も重要なのは賃借権の対抗力です。
抵当権設定「前」に成立した賃借権 → 対抗力あり → 買受人が引き継ぐ
抵当権設定「後」に成立した賃借権 → 対抗力なし → 競売で消滅（6ヶ月の猶予期間あり）
民法388条に基づく制度。同一所有者の土地と建物に抵当権が設定され、競売で土地と建物の所有者が異なった場合に自動的に成立する地上権です。建物の所有者は地代を払って土地を使い続けられます。
成立要件：
建築基準法43条の接道義務を満たさない土地。原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物を新築できません。既存の建物はそのまま使えますが、建て替えや大規模な増改築はできません。
建物は年数が経つと価値が下がります。この「価値の減少分」を毎年の必要経費として計上できる制度が減価償却です。実際にお金は出ていないのに経費になるため、帳簿上の赤字を作って所得税を減らせます。
| 建物構造 | 法定耐用年数 | 中古の場合（簡便法） |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | (22年 − 経過年数) + 経過年数 × 20% |
| 鉄骨造（3mm超4mm以下） | 27年 | 同上の計算式 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 | 同上の計算式 |
裁判所が定めた1〜2週間の入札期間内に、入札書を封筒に入れて提出する方式です。不動産競売のほぼすべてがこの方式で行われます。入札期間終了後に開札日が設定され、最高額の入札者が落札します。
以前は「競り売り」（オークション形式）も行われていましたが、現在はほぼ廃止されています。入札は1回きりで、他の入札者の額は開札まで分かりません。
住宅ローンなどの借入時に、不動産に設定される担保権です。債務者が返済できなくなった場合、債権者（銀行等）はこの抵当権に基づいて裁判所に担保不動産競売を申立てることができます（民事執行法180条）。
競売で物件が売却されると、代金納付により抵当権は消滅します（民事執行法59条・消除主義）。買受人は抵当権のない「きれいな」状態で物件を取得できます。
住宅ローンの返済が困難になった債務者が、債権者（銀行等）の同意を得て、競売によらず一般の不動産市場で売却する方法です。競売より高値で売れることが多く、債務者にとっては残債を減らせるメリットがあります。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 価格水準 | 市場価格の5〜7割 | 市場価格に近い |
| 内覧 | 不可 | 可能 |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要 |
| 契約不適合責任 | なし | あり |
| プライバシー | 公告される | 守られる |
債権者の申立てにより、裁判所が不動産の処分（売却・贈与・抵当権設定等）を禁止する手続きです。差押えがなされると登記簿に記録され、この時点から所有者は物件を自由に処分できなくなります。
差押え → 物件の評価 → 公告 → 入札 → 開札 → 売却許可 → 代金納付、と競売手続きが進みます。差押えから入札開始まで通常6ヶ月〜1年かかります。
競売マンションで特に注意が必要なのが滞納です。区分所有法第8条により、前所有者が滞納した管理費・修繕積立金は買受人が全額承継します。数十万〜数百万円の滞納があるケースも珍しくありません。
都市計画法に基づき、建てられる建物の種類や規模を制限するエリア区分です。全13種類あり、住居系（8種）・商業系（2種）・工業系（3種）に大別されます。
| 系統 | 代表的な用途地域 | 特徴 |
|---|---|---|
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 閑静な住宅街。小規模な店舗も制限。地価が高い傾向 |
| 住居系 | 第一種住居地域 | 住宅中心だが一定規模の店舗・事務所もOK |
| 商業系 | 商業地域 | ほぼすべての建物OK。繁華街・ビル街。高容積率 |
| 工業系 | 工業専用地域 | 住宅建築不可。工場・倉庫用 |
用途地域ごとに上限が決まっています。既存建物がこの基準を超えている場合（既存不適格）、建て替え時に同じ規模の建物を建てられない可能性があります。
「再建築不可」とは、土地に建物を建て替えることが法律上できない状態を指します。主な理由は、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことです。これは、建築物の敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないというルールです。 この条件を満たさない土地は、たとえ現在建物が建っていても、万一それが火事で焼失したり、老朽化で取り壊したりした後、同じ規模の新しい建物を建てることが原則としてできません。そのため、土地の利用価値や資産価値が大きく下がる可能性があります。 不動産競売で「再建築不可」の物件が出品されることがあります。現在の建物に住み続けることは可能ですが、将来の建て替えが制限される点を十分に理解する必要があります。購入を検討する際は、物件情報をよく確認し、必要に応じて専門家に現地調査などを依頼することが大切です。
「売却基準価額」とは、不動産競売において裁判所が定める最低売却価格のことです。これは、債権者（お金を貸した側）と債務者（借りている側）双方の利益を公平に保護するために設定されます。 競売では、この「売却基準価額」以上の価格で入札されなければ、不動産は売却されません（これを「売却の制限」といいます）。この価格は、裁判所が任命した不動産鑑定士による鑑定結果を主な参考にして、裁判所が決定します。一般的には、その不動産の時価の約7〜8割程度に設定されることが多いとされています。 「売却基準価額」は、競売の公告に明記されます。希望者は、この価格を参考にしながら、自分がいくらまでなら支払えるかを考えて入札に参加します。この制度により、極端に安い価格で不動産が売却されることを防ぎ、債務者の財産を不当に低い価値で失わせないようにしているのです。
「対抗力のある賃借権」とは、不動産競売で建物や土地が売却されても、その物件を借りている人が借り続けられる権利のことです。 通常、不動産が競売にかかると、その物件に住んでいる借主は退去しなければなりません。しかし、「対抗力のある賃借権」を持っている借主は、新たな所有者に対しても「この物件を借りる権利があります」と主張でき、原則として引き続き住み続けることができます。 この権利を得るためには、主に二つの条件があります。一つ目は、賃貸借契約が「公正証書」などの確かな書面で作られていること。二つ目は、物件の「引渡し」、つまり実際に借りて住み始めていることです。さらに、建物の場合は「登記」という手続きをすることで、より確実な権利となります。 競売で物件を購入する人は、このような借主がいる可能性を事前に調べておく必要があります。なぜなら、借主がいる状態で購入すると、大家さんにはなれても、すぐには自分で住めないからです。
引渡命令は、不動産競売で落札された物件から、前の所有者や住んでいる人が退去しない場合に、裁判所が発する命令です。競売で不動産が売却され、所有権が落札者に移った後も、以前の関係者がその物件に住み続けたり、荷物を置いたままにしたりすることがあります。このような状態を解消し、落札者が自分の物件を実際に使えるようにするための手続きが引渡命令です。 落札者は、物件の明け渡しを求めるため、裁判所に引渡命令の申立てを行います。必要な書類が整い、理由が正当と認められると、裁判所は前の所有者などに対し、物件から退去して明け渡すよう命じる決定をします。この命令が確定すると、最終的には執行官（裁判所の職員）が立ち会い、強制的に明け渡しを行うことも可能になります。これは、競売手続きを最終的に完了させ、落札者の権利を現実のものとするための重要な仕組みです。
強制執行とは、裁判所が債務者の財産を差し押さえ、それを金銭に換えて債権者に支払う手続きです。不動産競売はその代表的な方法で、債務者がローンなどを返済できない場合に、債権者の申立てにより、裁判所が債務者の土地や建物を売却する手続きを指します。 手続きは、債権者が地方裁判所に申し立てることから始まります。裁判所は対象の不動産を差し押さえ、その評価を行った後、一般の買受人を募集するための競売期日を設定します。競売では、希望者が裁判所で指定した最低価格（最低売却価格）以上の金額を提示して入札し、最も高い金額を提示した人が落札者となります。 落札代金は、裁判所が優先順位に従って債権者への配当や手続き費用の支払いに充て、残金があれば債務者に返還されます。手続きが完了すると、落札者は裁判所から所有権移転の決定を受け、不動産の名義を自分に変更することができます。この一連の流れは、すべて裁判所が主導して進められる公的な手続きです。
民事執行法は、お金を貸した人が借りた人から返済を受けられない場合に、裁判所の手続きを通じて借りた人の財産を差し押さえ、それを現金に換えて返済に充てるための法律です。不動産競売は、その代表的な手続きの一つで、借りた人が返済できない場合に、その人の土地や建物を売却して、お金に換える制度です。 手続きは、まず債権者（貸した人）が裁判所に申し立てをすることから始まります。裁判所は、債務者（借りた人）に差し押さえの通知をし、対象となる不動産の調査を行います。その後、裁判所がその不動産の評価額を決め、一般の人々を対象に入札（競売）を行います。最高価格で応札した人が落札者となり、代金を支払うことで不動産を取得できます。売却で得られた代金は、裁判所が管理し、手続きにかかった費用などを差し引いた後、債権者への返済に充てられます。 この手続きは、債務者の生活に重大な影響を与えるため、法律で細かくルールが定められ、裁判所が公平な手続きを行うようになっています。
物件明細書は、不動産競売で売りに出される物件の詳細が記載された重要な書類です。裁判所が作成し、競売を申し立てた債権者から提出された資料などに基づいて内容がまとめられます。 この書類には、物件の所在地や面積、登記簿に記録されている権利関係（抵当権の有無など）、現況の概要が書かれています。特に重要なのは、「現況調査結果」の部分です。ここには、裁判所の担当官が実際に物件を外から観察したり、関係者から聞き取ったりして得た、現在の利用状況（誰が住んでいるか、空き家かなど）や外見上の状態が記載されます。 ただし、裁判所は建物の内部まで立ち入って詳細を調査するわけではないため、物件明細書の情報は限られたものです。購入を検討する際は、この書類を出発点とし、自身で現地を確認したり、重要事項説明書をよく読んだりする必要があります。物件明細書は、競売物件の基本的な情報と注意点を把握するための、最初の公式な資料とお考えください。
「特別売却」とは、不動産競売で物件が売れなかった場合に、裁判所が通常の競売手続きとは異なる方法で売却する制度です。 通常の競売では、裁判所があらかじめ決めた最低売却価格（これを「売却基準価額」といいます）よりも高い金額で買い手がつかないと落札されません。しかし、その価格ではなかなか買い手が見つからないことがあります。 そこで、裁判所は「特別売却」という方法をとることができます。これは、売却基準価額に縛られず、市場の状況などを見て、より現実的な価格で売却を試みる手続きです。具体的には、入札やせり売りなど、より柔軟な方法で買い手を募集します。 この制度の目的は、競売物件を早期に処分し、お金を借りた人（債務者）の借金を返済に充てること、そして物件を有効に活用することにあります。買い手にとっては、通常の競売よりも安い価格で購入できる可能性がありますが、その分、リスクや条件をよく確認する必要があります。
現況調査報告書は、不動産競売において対象物件の物理的な状態や権利関係を確認するための重要な資料です。裁判所が任命した調査委員が作成し、競売の申立て時に提出されます。 この報告書には、物件の所在地や面積、建物の種類・構造・築年数といった基本情報に加え、実際の使用状況（誰が住んでいるか、空き家か等）や、目に見える傷や劣化の状況が記載されています。また、抵当権以外の権利（賃借権など）や、法令上の制限（建築基準法違反の有無等）についての調査結果も含まれます。 競売を検討する買受希望者は、この報告書を閲覧することで、物件の現状を事前に知ることができます。例えば、建物の老朽化が激しい、第三者（借家人など）が居住している、といった情報は、入札金額を判断する上での重要な材料となります。ただし、報告書はあくまで調査時点での外観調査や書面調査が中心ですので、全ての欠陥やリスクが明らかになるわけではない点に注意が必要です。
不動産競売で物件を落札した場合、その物件に係る管理費や修繞積立金の滞納分を引き継ぐ可能性があります。 分譲マンションなどの区分所有建物では、所有者は管理組合の一員として、管理費等を支払う義務があります。この義務は物件そのものに付随するため、たとえ前の所有者が滞納していても、新しい所有者はその滞納分を支払わなければならないことが法律で定められています。 競売の手続きにおいて、裁判所は滞納があることを公告で明らかにします。落札者は、物件を引き受ける代金とは別に、この公告に記載された一定期間分の滞納金を、管理組合などに直接支払う必要が生じます。これは、競売によっても消えない「物件的な負担」と考えられます。 したがって、競売物件を検討する際は、現在の価格だけでなく、引き継ぐ可能性のある滞納金の有無とその金額にも注意を払うことが重要です。
不動産競売における「評価書」は、売却される不動産の価値を専門家が算定した書面です。裁判所が選任した不動産鑑定士などの専門家が作成します。これは、その物件が市場でおよそいくらで取引される可能性があるかを、法律に基づいた方法で調査・分析した結果を示すものです。 評価書には、対象となる土地や建物の所在地、面積、利用状況といった基本情報に加え、近隣の類似物件の取引価格などを参考にした「時価」が記載されます。この「時価」は、競売の開始価格（最初に競りが始まる価格）を決めるための重要な参考資料となります。 競売を検討している入札者にとって、この評価書は、自分がいくらまでなら入札してもよいかを判断するための、中立な情報源となります。ただし、これはあくまで専門家による「評価」であり、実際の落札価格は入札の状況によって変動します。評価書を参考にしながら、現地の状況や自身の調査も踏まえて判断することが大切です。
不動産競売における「買受可能価額」とは、その物件を落札するために必要な最低金額のことです。これは、裁判所が競売を開始する際に設定する基準価額の約80％（8割）に相当します。 具体的には、裁判所は不動産の価値を評価し「基準価額」を決定します。買受可能価額はこの基準価額をもとに計算され、最初の入札（第1回競売）では、この金額以上の入札をしなければ落札することはできません。もし第1回競売で買受人が現れなかった場合、次の競売では買受可能価額がさらに下がることが一般的です。 この制度は、競売物件が確実に売却され、債権者の回収と債務者の負担軽減を図ることを目的としています。初心者の方は、物件情報に記載された「基準価額」から、おおよその「買受可能価額」を想定することができます。ただし、これはあくまで入札の最低ラインであり、実際の落札価格は競争によってこれより高くなることもあります。