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土地建物 兵庫県加古川市志方町細工所字塚本１００３番地２
00000017058 / 神戸地方裁判所姫路支部 / 令和07年(ケ)第92号
売却済
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
🤖 AI 三点セット解析
本物件は、市街化調整区域内の新築居宅と宅地で、共有者が占有しています。建替えには厳しい制限があり、接道も建築基準法上の道路ではありません。袋地状の画地で隣地への無償通行に依存し、下水道も未整備なため、投資には高いリスクと追加費用が伴います。
🏠
占有状況
所有者
🚨
リスクスコア
4/5
🔧
建物状態
良好
🏗
再建築
不可
リスク要因:
市街化調整区域に位置し、建替えには新たな許可が必要で、一般の買受人には困難。接面道路が建築基準法上の道路ではないため、建替えに制限がある。不整形な袋地状の画地であり、公道へのアクセスが隣地の一部無償通行に依存している。隣地との境界が不明確な箇所がある。下水道が未整備であり、供給処理施設の配管状況も不明。土壌汚染の可能性があり、専門調査が必要。埋蔵文化財出土の可能性があり、工事の際には協議が必要。外構工事が未整備で、敷地の一部が法面となっている。アスベスト含有建材使用の可能性があり、専門調査が必要。占有者（共有者）が居住しており、引渡しには引渡命令の手続きが必要となる可能性がある。
権利関係:
市街化調整区域内の建築制限（建替えに許可要件あり）。建築基準法上の接道義務を満たさない可能性（建替えに許可要件あり）。隣地との境界が不明確な箇所。売却対象外の隣地への無償通行権の存在。建物共有者による占有（金銭授受なし）。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
741万円
落札価格
638万円
差額 +-103万円
0.86x
入札人数
1人
売却日
2026-04-22
落札ベース利回り
21.5%
基準18.5%
売却基準価額
741万円
基準
土地
土地比90% 割安
面積
114.3m²
34.6坪
表面利回り
18.5%
0%7%10%15%20%
分析データ
土地評価
公示地価90,000円/m²
路線価（推定）72,000円/m²
坪単価238,016円/坪
土地評価総額8,227,440円
基準額
741万
土地値
823万
土地比90%
割安
ハザード情報
標高37.9m
洪水リスク
安全
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
22件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-22 | 741万 | 18.5% | — |
| 2026-04-15 | 741万 | 18.5% | — |
| 2026-04-14 | 741万 | 18.5% | — |
| 2026-04-13 | 741万 | 18.5% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-16 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 兵庫県 |
| 市区町村 | 加古川市 |
| 落札価格 | 6,380,000円 (乖離率 -13.9%) |
| 入札人数 | 1人 |
| 緯度/経度 | 34.8389, 134.8397 |
| データ更新日時 | 2026-04-15 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-24 19:14 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-25 00:09 |
兵庫県 の市場データ（58件）
この物件
18.5%
県平均
25.9%
-7.4pt 平均以下
物件詳細情報
建物情報
築年月
令和4年4月 (耐年消化率 18%)
賃貸需要スコア
6/25
★☆☆☆☆
構造
木造スレートぶき2階建
種類（登記）
居宅
間取り
その他
延床面積
114.27m²
権利・費用
登記面積
281.00m²
敷地利用権
所有権
占有者
債務者・所有者
法規・入札
用途地域
市街化調整区域
建ぺい率
60%
容積率
200%
買受申出保証金
148万円
買受可能価額
593万円
開札期日
2026-04-22
売却決定期日
2026-05-13
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp