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土地建物 兵庫県神戸市須磨区妙法寺字藪中ノ中１２４８番地１４、１２４８番地１５、１２４８番地７６、１２４８番地７７ 神戸市須磨区妙法寺字藪中ノ下１２４９番地１７
00000020944 / 神戸地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第57号
已售
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站）
🤖 AI文件分析
该物业由多块土地和一栋包含温泉设施的商业建筑组成。建筑物存在锅炉故障、漏水等多处缺陷，温泉供水已暂停。占用人（承租人）主张约1,444万日元的留置权，导致交接过程复杂，需要承担高额费用并进行谈判，属于高风险投资标的。
🏠
占用状况
租户
🚨
风险评分
5/5
🔧
建筑状况
老化
🏗
重建
可
风险因素:
占有者である賃借人が約1,444万円の留置権を主張しており、物件の引渡しに際して高額な費用負担や交渉が必要となる。建物は築21年で経済的耐用年数を経過しており、ボイラー故障、漏水、エレベーター不具合、温泉水質汚染、消防法違反など多数の重大な欠陥があり、大規模な修繕・改修費用が発生する。複数の土地（山林、原野、宅地、保安林、溜池、雑種地、公衆用道路）が含まれ、一部境界が不明確な箇所があり、権利関係が複雑化する可能性がある。一部土地は急傾斜地、土砂災害特別警戒区域、高圧線下など、利用に制限がある。
法律问题:
占有者（賃借人）による約1,444万円の留置権が主張されている。複数の土地で境界が不明確な箇所があり、将来的な紛争のリスクがある。物件1には送電線路下部に地役権が設定されている。
AI自动分析结果。投资决策前请务必确认三套文件原件。
成交结果
基准
13,005万日元
成交价
11,512万日元
差额 +-1,493万日元
0.89x
竞标人数
1人
成交日期
2026-04-21
成交收益率
32.4%
基准28.7%
基准价格
13,005万日元
基准
土地
土地比31% 低估
面积
3112.1m²
941.4坪
表面收益率
28.7%
0%7%10%15%20%
分析数据
土地评估
公示地价170,000日元/m²
路线价（推定）136,000日元/m²
坪单价449,586日元/坪
土地评估总额423,246,960日元
基准额
13,005万
土地值
42,325万
土地比31%
低估
人口动态（国势调查）
市区町村人口1,525,152人
人口增减率（5年）
-1.5%
减少
-10%0%+10%
灾害信息
海拔154.6m
洪水风险
安全
泥石流风险
需确认
地图
价格历史
21 条记录| 日期 | 基准价格 | 收益率 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-21 | 13,005万 | 28.7% | — |
| 2026-04-14 | 13,005万 | 28.7% | — |
| 2026-04-13 | 13,005万 | 28.7% | — |
| 2026-04-12 | 13,005万 | 28.7% | — |
房产信息
| 竞标截止 | 2026-04-15 |
|---|---|
| 状态 | 已售 |
| 都道府县 | 兵庫県 |
| 市区町村 | 神戸市 |
| 成交价格 | 115,120,000日元 (乖离率 -11.5%) |
| 竞标人数 | 1人 |
| 纬度/経度 | 34.6807, 135.1310 |
| 数据更新时间 | 2026-04-14 18:11 |
| 分析时间 | 2026-03-22 18:58 |
| 详情获取时间 | 2026-03-25 00:07 |
兵庫県 的市场数据（41件）
本物件
28.7%
县平均
27.8%
+0.9pt 高于平均
房产详情（BIT）
建筑信息
竣工年月
平成16年9月 (寿命消耗率 100%)
租赁需求
6/25
★☆☆☆☆
结构
鉄骨・鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板葺3階建
种类（登记）
公衆浴場・駐車場
户型
その他
建筑总面积
6204.22m²
权利与费用
⚠ 共有份额出售
登记面积
2925.00m²
土地权利
所有権
占用者
あり
法规与竞标信息
用途地域
市街化調整区域
建蔽率
60%
容积率
100%
保证金
2,601万日元
最低买受价
10,404万日元
开标日期
2026-04-21
卖出决定日
2026-05-12
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物件分析报告
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来源：BIT（不动产拍卖信息网站） https://www.bit.courts.go.jp