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土地建物 東京都江戸川区東松本一丁目１５０６番地４
00000078770 / 東京地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第418号
売却済
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
🤖 AI 三点セット解析
本物件は江戸川区の居宅で、現在賃借人が占有中ですが、賃貸借契約は無効化され、6ヶ月の猶予期間後に退去予定です。 土地は建築基準法上の接道義務を満たさず、建て替えには行政許可が必要で、水害リスクもあります。 建物の建蔽率超過やアスベストの可能性も指摘されており、投資には複数のリスク要因を考慮する必要があります。
🏠
占有状況
賃借人
🚨
リスクスコア
4/5
🔧
建物状態
普通
🏗
再建築
不可
リスク要因:
賃借人による占有があり、代金納付日から6ヶ月間の明渡し猶予期間があるため、引渡しに時間がかかる可能性がある。土地が建築基準法上の道路に接面しておらず、建物の建て替えには行政庁との協議・許可が必要となる。洪水・高潮の浸水想定区域および内水氾濫の浸水予想区域に指定されており、水害リスクがある。建築計画概要書が不明であり、準耐火・耐火建築物であるか確認できない。また、現況の建蔽率が指定建蔽率を超過している可能性がある。アスベスト使用の可能性があり、専門機関による調査が必要となる場合がある。
権利関係:
賃貸借契約の有効性に関して所有者と占有者の間で争いがあったが、合意により無効化され、退去が合意されている。土地が建築基準法上の接道義務を満たしていない。賃借権は抵当権に後れるが、代金納付日から6ヶ月間の明渡し猶予期間がある。建物の建蔽率が指定建蔽率を超過している可能性。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
1,069万円
落札価格
1,788万円
差額 +719万円
1.67x
入札人数
15人
売却日
2026-04-08
落札ベース利回り
5.2%
基準8.6%
売却基準価額
1,069万円
基準
土地
土地比56% 割安
面積
76.8m²
23.2坪
表面利回り
8.6%
0%7%10%15%20%
最寄駅
小岩
徒歩19分 (1557m)
分析データ
土地評価
公示地価310,000円/m²
路線価（推定）248,000円/m²
坪単価819,833円/坪
土地評価総額19,056,320円
基準額
1,069万
土地値
1,906万
土地比56%
割安
人口動態（国勢調査）
市区町村人口697,932人
人口増減率（5年）
-1.2%
減少
-10%0%+10%
交通アクセス
最寄駅小岩
距離1557m（徒歩19分）
路線東日本旅客鉄道
バス圏
ハザード情報
標高1.5m
洪水リスク
極高
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
9件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-08 | 1,069万 | 8.6% | — |
| 2026-04-01 | 1,069万 | 8.6% | — |
| 2026-03-31 | 1,069万 | 8.6% | — |
| 2026-03-30 | 1,069万 | 8.6% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-02 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 東京都 |
| 市区町村 | 江戸川区 |
| 落札価格 | 17,880,000円 (乖離率 +67.3%) |
| 入札人数 | 15人 |
| 緯度/経度 | 35.7193, 139.8836 |
| データ更新日時 | 2026-04-01 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-15 05:06 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-22 12:47 |
東京都 の市場データ（56件）
この物件
8.6%
県平均
8.5%
+0.1pt 平均以上
物件詳細情報
建物情報
築年月
平成10年2月 (耐年消化率 127%)
賃貸需要スコア
15/25
★★★☆☆
構造
木造スレート葺2階建
間取り
3DK *1階に駐車場あり。
権利・費用
登記面積
73.67m²
敷地利用権
所有権
占有者
あり
法規・入札
用途地域
第一種中高層住居専用地域
建ぺい率
60%
容積率
150%
買受申出保証金
214万円
買受可能価額
855万円
開札期日
2026-04-08
売却決定期日
2026-04-16
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp