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土地建物 新潟県糸魚川市大字藤崎字下屋敷 １０８４番地１
00000003471 / 新潟地方裁判所高田支部 / 令和07年(ケ)第2号
売却済
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
🤖 AI 三点セット解析
本物件は、元旅館の建物（物件6）と倉庫（物件7）を含む複数の土地（物件1-5）の一括売却案件です。 建物は老朽化が著しく、債務者の相続人が占有し動産が残置されており、物件1の一部には第三者の未登記所有権主張と無償利用があります。 相続手続きの複雑化、道路越境物、水道引込経路、低い市場性など、投資には複数の高リスク要因が存在します。
🏠
占有状況
所有者
🚨
リスクスコア
5/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
可
リスク要因:
占有者（債務者の相続人）による物件6・7の占有と動産の残置があり、引渡しに交渉や手続きが必要となる可能性。物件1の一部（通路部分）について第三者（A）が未登記所有権を主張し、無償で利用しているため、境界や権利関係の紛争リスク。債務者が死亡しており、相続人による相続放棄の熟慮期間中であるため、所有権移転手続きが複雑化する可能性。物件6・7の建物は老朽化が著しく、雨漏りや外壁の腐食など保守管理の状態が劣悪。物件6の建物躯体全体にアスベスト含有の可能性が指摘されており（一部検査では不検出）、追加調査や対策費用が発生するリスク。物件1の土地に設置された看板支柱が国道に越境しており、道路占用許可の取得と占用料の支払いが必要。物件7の水道は物件1の土地を経由しており、独立した引込がないため、将来的なトラブルや費用発生のリスク。物件2・3の土地に海の家資材やボートが残置されており、撤去費用が発生する可能性。競売市場修正率が50%、市場性修正率が40%と低く、需要が乏しい地域に所在するため、換金性が低い。
権利関係:
物件1の一部（通路部分）について第三者（A）が未登記所有権を主張し、無償で利用している。債務者の相続人が相続放棄の熟慮期間中であり、所有権移転手続きが複雑化する可能性。物件1の土地に設置された看板支柱が国道に越境しており、道路占用許可の取得と占用料の支払いが必要。物件6には未登記附属建物が存在する。物件7の水道が物件1を経由しており、独立した引込がない。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
212万円
落札価格
231万円
差額 +19万円
1.09x
入札人数
6人
売却日
2026-04-16
売却基準価額
212万円
基準
土地
土地比7% 割安
面積
772.0m²
233.5坪
分析データ
土地評価
公示地価50,000円/m²
路線価（推定）40,000円/m²
坪単価132,231円/坪
土地評価総額30,880,000円
基準額
212万
土地値
3,088万
土地比7%
割安
ハザード情報
標高4.0m
洪水リスク
高
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
21件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-16 | 212万 | — | — |
| 2026-04-12 | 212万 | — | — |
| 2026-04-11 | 212万 | — | — |
| 2026-04-10 | 212万 | — | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-13 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 新潟県 |
| 市区町村 | 糸魚川市 |
| 落札価格 | 2,307,800円 (乖離率 +8.9%) |
| 入札人数 | 6人 |
| 緯度/経度 | 37.1209, 138.0369 |
| データ更新日時 | 2026-04-12 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-18 18:31 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-23 18:31 |
新潟県 の市場データ（76件）
近隣平均利回り
32.1%
物件詳細情報
建物情報
築年月
昭和45年7月 (耐年消化率 255%)
賃貸需要スコア
6/25
★☆☆☆☆
構造
鉄骨・木造陸屋根・瓦葺3階建
種類（登記）
旅館・居宅・車庫
間取り
その他
延床面積
1732.73m²
権利・費用
登記面積
598.09m²
敷地利用権
所有権
占有者
債務者・所有者
法規・入札
用途地域
都市計画区域内無指定
建ぺい率
70%
容積率
200%
買受申出保証金
42万円
買受可能価額
170万円
開札期日
2026-04-16
売却決定期日
2026-05-07
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp