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土地建物 東京都足立区西伊興四丁目８番地３８、８番地４６、８番地４７
00000078784 / 東京地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第493号
売却済
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
🤖 AI 三点セット解析
本物件は、所有者が占有する築約53年の老朽化した居宅と宅地、公衆用道路のセットです。 法定地上権成立の可能性、建蔽率超過、建築確認記録不明、アスベストの懸念など、複数の法的・構造的リスクを抱えています。 都市ガスなし、地盤陥没、浸水想定区域に位置するなど、購入後の追加費用や手続きが多岐にわたる高リスク物件です。
🏠
占有状況
所有者
🚨
リスクスコア
5/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
可
リスク要因:
法定地上権が成立する可能性があり、土地の利用に制約が生じる。建物は築約53年で経済的耐用年数をほぼ満了しており、老朽化が著しい。建築確認済証及び検査済証の交付記録が確認できず、違法建築の可能性がある。建物が許容建蔽率を超過しているとみられ、再建築時に問題となる可能性がある。アスベスト含有建材が使用されている可能性があり、専門機関による調査が必要。都市ガスが供給されておらず、下水道の接続状況も不明。敷地の南西部分に陥没箇所があり、地盤沈下の可能性がある。洪水・内水氾濫による浸水想定区域に位置している。建築確認申請前に都市計画法53条の許可申請が必要。建築基準法68条の4第1項(誘導容積認定)等の規制がある。所有者が占有する空家であり、管理状況や引き渡しに注意が必要。
権利関係:
法定地上権が成立する可能性建築確認済証及び検査済証の交付記録が確認できない建物が許容建蔽率を超過している可能性建築確認申請前に都市計画法53条の許可申請が必要建築基準法68条の4第1項(誘導容積認定)等の規制
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
落札結果
基準価額
2,223万円
落札価格
2,573万円
差額 +350万円
1.16x
入札人数
3人
売却日
2026-04-22
落札ベース利回り
5.6%
基準6.5%
売却基準価額
2,223万円
基準
土地
土地比122% 割高
面積
81.2m²
24.5坪
表面利回り
6.5%
0%7%10%15%20%
最寄駅
舎人
徒歩12分 (994m)
分析データ
土地評価
公示地価280,000円/m²
路線価（推定）224,000円/m²
坪単価740,495円/坪
土地評価総額18,177,600円
基準額
2,223万
土地値
1,818万
土地比122%
割高
人口動態（国勢調査）
市区町村人口695,043人
人口増減率（5年）
-1.5%
減少
-10%0%+10%
交通アクセス
最寄駅舎人
距離994m（徒歩12分）
路線東京都交通局
やや遠い
ハザード情報
標高3.9m
洪水リスク
高
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
22件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-22 | 2,223万 | 6.5% | — |
| 2026-04-15 | 2,223万 | 6.5% | — |
| 2026-04-14 | 2,223万 | 6.5% | — |
| 2026-04-13 | 2,223万 | 6.5% | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-04-16 |
|---|---|
| ステータス | 売却済 |
| 都道府県 | 東京都 |
| 市区町村 | 足立区 |
| 落札価格 | 25,732,000円 (乖離率 +15.8%) |
| 入札人数 | 3人 |
| 緯度/経度 | 35.8030, 139.7806 |
| データ更新日時 | 2026-04-15 18:11 |
| 分析日時 | 2026-03-25 01:10 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-03-25 00:38 |
東京都 の市場データ（92件）
この物件
6.5%
県平均
7.8%
-1.3pt 平均以下
物件詳細情報
建物情報
築年月
昭和48年3月 (耐年消化率 241%)
賃貸需要スコア
17/25
★★★☆☆
構造
木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
種類（登記）
居宅
間取り
4DK(洋室×3,和室×1)
延床面積
81.15m²
権利・費用
⚠ 持分売り
登記面積
146.00m²
敷地利用権
所有権
占有者
債務者・所有者
法規・入札
建ぺい率
50%
容積率
150%
買受申出保証金
445万円
買受可能価額
1,778万円
開札期日
2026-04-22
売却決定期日
2026-05-01
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp