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土地建物 新潟県新潟市西蒲区番屋字浦苗代５７８番地１、５７７番地２、５７８番地３
00000013120 / 新潟地方裁判所本庁 / 令和07年(ケ)第1号
入札中
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト）
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🤖 AI 三点セット解析
新潟市西蒲区の店舗兼居宅と宅地3筆の一括競売物件。市街化調整区域にあり、建築制限が厳しい。 建物は老朽化し、評価額は備忘価格。占有者は所有者（債務者）で、店舗は廃業済み。 水路上の出入り許可や道路への越境、介在地上の設備など、権利関係やアクセスに複数の問題がある高リスク物件。
🏠
占有状況
所有者
🚨
リスクスコア
4/5
🔧
建物状態
老朽化
🏗
再建築
不可
リスク要因:
市街化調整区域に位置し、用途地域が指定されていないため、建築・再建築に厳しい制限があり、将来的な土地利用の柔軟性が低い。県道への出入りに利用している水路上のコンクリート板について、管理者である西蒲区土地改良区の許可が得られておらず、撤去や使用制限のリスクがある。建物は築年数が経過し、維持管理状態が劣悪で、評価額が備忘価格（1万円）と非常に低く、実質的な建物価値がほとんどない。店舗部分は廃業しており、内装の劣化（カーペット剥がれ等）が見られ、改修費用が発生する可能性が高い。北西側水路や北側市道からのアクセスが困難であり、主要な接面道路が北東側のみに限定されるため、利便性に課題がある。
権利関係:
水路上のコンクリート板による出入りについて、管理者（西蒲区土地改良区）の許可がない。北東側の道路沿いの駐車のための白線が市道にはみ出している。介在地に看板や外灯が設置されており、権利関係が不明確な部分がある。
AI による自動解析結果です。投資判断は三点セット原本を必ずご確認ください。
売却基準価額
71万円
基準
土地
土地比5% 割安
面積
307.7m²
93.1坪
分析データ
土地評価
公示地価55,000円/m²
路線価（推定）44,000円/m²
坪単価145,454円/坪
土地評価総額13,540,120円
基準額
71万
土地値
1,354万
土地比5%
割安
人口動態（国勢調査）
市区町村人口789,275人
人口増減率（5年）
-2.0%
減少
-10%0%+10%
ハザード情報
標高1.5m
洪水リスク
極高
土砂災害リスク
低
地図
価格履歴
32件| 日付 | 基準価額 | 利回り | 変動 |
|---|---|---|---|
| 2026-05-13 | 71万 | — | — |
| 2026-05-12 | 71万 | — | — |
| 2026-05-11 | 71万 | — | — |
| 2026-05-10 | 71万 | — | — |
物件情報
| 入札締切 | 2026-05-18 (残り4日) |
|---|---|
| ステータス | 入札中 |
| 都道府県 | 新潟県 |
| 市区町村 | 新潟市 |
| 緯度/経度 | 37.7655, 138.9660 |
| データ更新日時 | 2026-05-13 18:11 |
| 分析日時 | 2026-04-12 18:40 |
| 個別詳細取得日時 | 2026-04-12 18:19 |
新潟県 の市場データ（76件）
近隣平均利回り
32.1%
物件詳細情報
建物情報
築年月
昭和43年5月 (耐年消化率 264%)
賃貸需要スコア
6/25
★☆☆☆☆
構造
木造セメント瓦葺平家建
種類（登記）
店舗・居宅
間取り
その他
権利・費用
登記面積
124.56m²
敷地利用権
所有権
占有者
債務者・所有者
法規・入札
用途地域
市街化調整区域
建ぺい率
70%
容積率
200%
買受申出保証金
14万円
買受可能価額
57万円
開札期日
2026-05-25
売却決定期日
2026-06-08
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出典：BIT（不動産競売物件情報サイト） https://www.bit.courts.go.jp